« »
Alışveriş Merkezleri-Rezidanslar-Kule Konutlar Kaynak : 15.05.2007 - Antalya Mimarlık | Yazdır

İş, alışveriş ve konutu bir araya toplayan yoğun yapılaşma örnekleri giderek çoğalıyor. Bu gelişmenin kökeninde, yatırımcıya tanınan imar ayrıcalıkları yatıyor: Alışveriş merkezlerine, turizm tesisleriyle birleştirilerek sağlanan ayrıcalıklar …

Bilindiği gibi doğal ve tarihsel sitler de içinde olmak üzere pek çok alan Bakanlar Kurulu kararıyla “turizm alanı” kapsamına alınabiliyor. Bunlar 634 sayılı Turizm Teşvik Yasası uyarınca, büyüklüklerine göre “turizm bölgeleri”, “turizm alanları” ya da “turizm merkezleri” oluyor ve bu yoldan ayrıcalık kazanıyor. Böylece kent planları, tepeden inme kararlarla aşılmış oluyor. Üzerlerinde yapılaşma yasağı bulunan yeşil alanlar, orman alanları, hatta doğal ve tarihsel sitler bile bu yoldan yapılaşmaya açılıyor. Çoğu, yürürlükteki onaylı imar planlarına aykırı olarak verilen bu tür yapılaşma izinleri genellikle turistik tesislere dayanıyor. Apartotel de turistik tesis sayıldığı için, apartotel+alışveriş merkezlerine genellikle turizm bölgesi ayrıcalığı tanındı. Daha sonraları, apartotellerin tıpkı apartman daireleri gibi bağımsız bölümler halinde satılabileceği kararı getirildi ve böylece, adı ister apartotel olsun, ister rezidans, sonuçta bu yapıların çoğu, statü olarak apartmandan farksız hale geldi. Kısacası, gücü olan, bu formülden yararlanarak ayrıcalıklı imar durumu alabildi ve böylece şehir planında daha önce yeşil alan olarak ayrılmış olsa bile bu alanlar, tanınan yüksek katsayılarla, yoğunluklu yapılaşmaya açıldı. Bu planlama sürecinin istisnaları olabilir; ancak genelde durum yukarıda anlatıldığı gibidir.

Yanılmıyorsam bu tür yapılaşmanın ilk örneği İstanbul Ataköy’deki Galleria idi. Galleria hemen yakınındaki otel (şimdiki Holiday Inn) ve marina ile birlikte bir turizm merkezi sayılmıştı. Otel, hiç kuşkusuz bir “turizm” öğesi idi; ancak Galleria çarşısının turizmle olan ilişkisi tartışmalıdır.

Kamu toprağı üzerinde yapılmış olan Galleria ticari bakımdan başarılı bir örnek oluşturmuştu. Galleria’ yı Ankara’ da Karum (1991), İstanbul’da Akmerkez (1993) izledi. Karum’un hemen yanıbaşında Sheraton Oteli vardı. Akmerkez kompleksi ise 4 katlı bir alışveriş merkezi bölümü ile bunun üzerinde yükselen üç kuleden oluşuyordu. Kulelerden biri rezidans, öteki ikisi büro binasıydı. Bu örnekleri başkaları izlemeye devam etti. Levent’te Metro City ve Kanyon tamamlanarak hizmete girdi. İETT’ nin eski Şişli otobüs garajının arsası Belediye ile Cevahirler firması arasında kurulan ortaklıkla projelendirildi ve gerçekleştirildi.

Önceleri yalnızca turizm merkezlerine tanınan yoğun yapılaşma ayrıcalıkları zamanla olağan hale geldi ve belediyelerce turizm dışı konular için de uygulanmaya başladı.

Şimdi İstanbul’da sırada yeni kompleksler var. Esentepe’ deki Astoria, Zincirlikuyu’daki Tat Kuleleri ve Çiftçiler kompleksi, kısa bir süre önce Zorlu’ya satılan Karayolları arsası, Levent’ teki Dubai Kuleleri ve İstinye sırtlarında Doğuş-Orjin ortaklığının İstinye Park alışveriş merkezleri…

Bu gelişmeler yalnızca İstanbul’a ya da Ankara’ya özgü değil. “İş, alışveriş, kule konut” eğilimi giderek Türkiye’nin bütün büyük illerine yayılmakta. Tabii, bunların her birinin imar durumunun nasıl bir prosedüre bağlı olarak verildiğini, yürürlükteki imar planlarıyla hangi derecede uyumlu olduklarını söyleyebilecek konumda değilim.

Normalde şehir dışındaki alanlarda yerleşmeleri gereken alışveriş merkezleri gördükleri hoşgörüyle şehir içini seçer oldular. İstanbul’daki durumu yerleşme açısından irdeleyecek olursak büyük alışveriş merkezlerinin birçoğunun şehrin merkezi sayılabilecek bir bölgesinde tek bir eksen üzerinde, Zincirlikuyu-İstinye arasına yerleşmesindeki tutarsızlık açık. Bu bölgenin başta ulaşım olmak üzere teknik altyapısı yeterli değil. İstanbul’un, bilimsel şehircilik ilkelerine ters doğrultuda kuzeye doğru gelişmesinin sakıncaları, büyük insan yoğunluğunu ve trafiği üstüne çeken iş ve alışveriş merkezlerinin Kuzey’in ana yolu üzerine sıralanmasıyla daha da artacak, ulaşım büsbütün içinden çıkılmaz hale gelecektir. Yatırımların birçoğu daha tamamlanmadığı halde Büyükdere Caddesi şimdiden günün her saatinde tıkalıdır.

Alışveriş merkezlerini günümüzün kapalıçarşıları olarak tanımlayabiliriz. Buradan şöyle bir geriye dönüş yaparak, Osmanlı’nın, ünlü kapalıçarşılarıyla bugüne çok önceden ışık tutmuş olduğunu söylemek bir abartma sayılmamalı. İstanbul ve Bursa’ nın ünlü kapalıçarşılarını, bir Mısırçarşısını yukarıda adlarını saydığımız çağdaş alışveriş merkezleriyle karşılaştıramaz mıyız?

İnsanların yağmurdan, kardan, güneşten, hatta trafikten korunmuş bir ortamda rahatlıkla alışveriş yapmalarını, bazı gereksinmelerini karşılamalarını sağlayan mekanlar ve mağazalar dizisi her dönemde yararlı olmuştur.

Geniş bir alana yayılan İstanbul Kapalıçarşısında 65 sokak üzerinde 4400 dükkan ile Eski Bedesten ve Sandal Bedesteni’nin yanısıra 40 kadar han, 1 cami, 10 mescit, 1 okul, 19 çeşme, 1 şadırvan, 1 sebil bulunuyordu. Her sokak belli bir ticaret kolunu barındırırken işin adıyla anılır olmuştur: kalpakçılar, terziler, keseciler, sahaflar, terlikçiler, kavaflar, takkeciler, perdahçılar, koltukçular, feraceciler, yağlıkçılar, yorgancılar gibi…

Çağdaş bir yorumla ve çağdaş bir gereksinme programıyla düzenlenen yeni alışveriş merkezlerinde böylesine bir bölünme yok. Bunlar bir yandan, günümüzde artık zamanı iyice daralmış kişilere, aradıklarını bir arada topluca bulabilecekleri mekanları sağlarken, bir yandan da boş zamanı olanlara hizmet veriyor. Çağdaş düzenlemelerde konular giderek farklı boyutlar ve çeşitler kazanmış olup giyecekten yiyeceğe, eğlence merkezlerine, sinema ve tiyatrolara, banka birimlerine değin, tüketim toplumunun gereksinmelerini karşılayan yeni mekanlar oluşturuyor.

Toplumumuz bu tür çarşıları eskiden gelen alışkanlığının yanısıra tüketim toplumu alışkanlıklarının da etkisiyle yadırgamadan hemen benimsemiştir. Galleria, Karum, Akmerkez, Capitol, vd. yukarıda da belirttiğimiz gibi, insanların buluşma, vakit geçirme, eğlence yeridir de .. Belki de buralar kimi zaman alışverişten daha çok bu ikincil işlevlere yanıt vermektedir. Zaman zaman dükkanların bomboş (alıcısız) olduğu durumlarda bile koridorların kalabalık olduğu gözleniyor. Buralarda görünmek belki de bir statü simgesi olarak algılanabiliyor. Kimi ünlü alışveriş merkezlerinin medyadaki cıvık magazin programlarına bol yayın malzemesi ortamı sağladığı görülüyor.

Tüketim ekonomisine dayalı olsalar da alışveriş merkezlerinin ekonomiye katkı sağladığı açıktır. Toplu alım, yoğun satış, rekabet, karşılaştırma ve seçme olanakları, kalite-fiyat dengesi gibi noktalar sayılabilecek kimi avantajlardır. Buna karşılık yüksek maliyet ve kiraların fiyatlara yansımadığı söylenemez.

Alışveriş merkezlerinde kural, bir elden yönetim ve sürekliliğin sağlanmasıdır. Üzerinde önemle durulan “shop mix” (farklı konulara göre dükkân sayısı saptanması, büyüklük belirlenmesi) kavramı nedeniyle dükkânların satılmaması, yalnızca kiraya verilmesi esastır. Bu, kimi durumlarda tekelleşme yaratabilir.

Evet, alışveriş merkezlerinde dükkânlar satılmıyor; ancak bürolar ve rezidans ya da apartotel bağımsız bölümler halinde satılabiliyor. Ya da Cevahirler örneğinde olduğu gibi tesisin tümü satılabiliyor. Sağlanan avantajlı özel imar durumlarıyla gayrimenkul spekülasyonu yaratılmış oluyor.

Bu sonuncu örnekte önce İstanbul Belediyesi Cevahir Alışveriş Merkezi’ndeki hisselerini sattı, sonra da Cevahirler firması… Böylece Cevahir Alışveriş Merkezi’nin tümü Kuveytlilerin oldu. Özetlersek, Belediye önce avantajlı bir imar durumu sağladı ve yapım için Cevahirlerle kat karşılığı anlaştı. İş tamamlanınca hisselerini sattı; Cevahirler de onu izledi. Bu süreç sonunda İstanbul, Şişli’ de yeşil alan olarak düzenlenebilecek en değerli arazilerinden birini yoğun yapılaşmaya açarak Kuveytlilere aktarmış oldu.

1965’te çıkan Kat Mülkiyeti yasasının sağladığı kolaylıkların ardından başlayan yapsat düzeni şehir merkezlerindeki arsaları tüketmişti. Ardından, spekülatif zorlamalarla düşeyde arsa üretimi gündeme geldi. Plan değişiklikleriyle binalar yükselmeye başladı. Örneğin 6 kat yerine 8 kat… Bu değişiklikler, henüz ekonomik ömrü dolmamış birçok binanın yıkılıp yeniden yapılmasını gündeme getirdi. Kent parçalarının kimliksizleşmesine ve ölçek değişikliğine uğramasına yol açan bu uygulamalar pek çok yerde hala sürüp gidiyor. Böylece, kent merkezlerindeki arsaların giderek tükenmesi, bu kez gözleri kent içindeki ya da hemen çevresindeki yeşil alanlara çevirdi. Şu anda sürmekte olan yağma türü budur. Özel kesimin yanısıra kamu da elinde bulunan ve kentin soluklanmasına yeşil alan olarak sunulabilecek arazileri, olabildiğince yoğun yapılaşmaya açarak spekülasyon yarışı içinde. İstanbul’un birçok noktasında, yeşil alan statüsündeki arsaların sahipleri artık zemin üstünde “3” emsalin peşindeler. Yeraltı katları da otopark ve benzeri kullanımlar için hesap dışı. Yapının bütün alanları hesaba katılsa emsal “6”ylı bulmakta.

Yapılar böylece alabildiğine yoğunlaşıp yükseliyor. Şehrin doğal değerleri, ölçeği, kimliği, silueti, altyapı ve ulaşım sorunları kimsenin umurunda değil. İşin kötüsü, bütün bu gelişmeler toplumda yanlış algılamalara yol açıyor. Oktay Ekinci‘nin çok güzel özetlediği gibi: “Topluma “nitelikli konut” olarak sunulan örneklerin hemen tümünün “yüksek yapıda konut” şeklinde gerçekleşiyor olması; halk arasında da iyi ve kaliteli bir yaşamın ancak “gökdelende” olabileceğine yönelik bir kanı yaratabiliyor.” Galiba küreselleşiyoruz!