Ali Sami Yen Stadı yerine Ali Sami Yen Parkı Kaynak : 18.05.2010 - Yapı Dergisi - 342 | Yazdır

İstanbul Mecidiyeköy’deki Ali Sami Yen Stadı arsasının, Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) tarafından satılması gündeme geldi. Arsa aslında Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğü’nün (GSGM) malıydı ve 49 yıllığına Galatasaray Spor Kulübü’ne tahsis edilmişti.

            Stadın, günün gereksinmelerini karşılayamayacak duruma gelmesi nedeniyle, Hükümet’in de destek verdiği bir anlaşmaya gidildi. Anlaşmanın üç tarafı vardı: Galatasaray Spor Kulübü, GSGM ve TOKİ. Galatasaray, Ali Sami Yen Stadı üzerindeki haklarından vazgeçecek ve GSGM, arsayı TOKİ’ye devredecek; TOKİ buna karşılık Seyrantepe’de 52.000 kişilik yeni bir stat inşa ettirecek; stadın mülkiyeti GSGM’nin olacak ve belirli bir süre için Galatasaray’ın kullanımına tahsis edilecekti.

            TOKİ, Seyrantepe’de stadı yapmak üzere bir müteahhitle anlaşarak Mecidiyeköy’deki arsayı gelir paylaşımı yöntemiyle değerlendirme yolunu denedi. Yeni stadın yapımına başlandı ancak müteahhidin parasal sorunları işin ilerlemesini ve projenin gerçekleştirilmesini engelledi.

            TOKİ bu kez başka bir formüle yöneldi. Stadın yapımı işini ihale yoluyla bir müteahhide verecek, Mecidiyeköy’deki 34.640 m2’lik arsayı da, satarak -kendi açısından- değerlendirecekti. TOKİ’nin, yasal yoldan tanınmış, plan yapma hakkı vardı. Bu olanaktan yararlanarak yapacağı imar planı değişikliği ve sağlayacağı artı yapılaşma haklarıyla arsanın değerini en üst düzeye çıkarabilecekti. Öyle de oldu.

TOKİ Başkanı, Şubat ayında basına yaptığı bir açıklamada, buranın İstanbul’un en değerli arsası olduğunu vurgulayarak bu satıştan 1 milyar dolar yani 1,5 milyar TL beklediklerini belirtmişti (1).

            Aslında, spora ayrıldığı için korunabilmiş nadir noktalardan biri olan bu alanın yoğun yapılaşmaya açılması ve zaten çok sıkışık durumda olan Mecidiyeköy’e yeni bir yoğunluk eklenmesi hiçbir bakımdan uygun değildi. Satış ihalesinin açılmasından bir süre önce, 20 Şubat ve 4 Mart günleri Cumhuriyet gazetesinde bu konuyu işleyen iki yazım çıktı. Birincisinde, eski Ali Sami Yen Stadı arsasının “Ali Sami Yen Parkı”na dönüştürülmesini düşlediğimi yazdım. İkinci yazımın başlığı ise “Ali Sami Yen Parkı Ütopya mı?” idi.

            Yazılar okuyucuların büyük ilgisiyle karşılandı, hattâ Ali Sirmen, Yalçın Bayer, Melih Aşık gibi yazarlar Cumhuriyet, Hürriyet ve Milliyet’teki köşelerinde yazılarıma atıfta bulunarak konunun gündeme taşınmasına katkı sağladılar. O yazılarımdan birincisini siz, değerli YAPI okurlarıyla paylaşmak üzere, buraya  aynen aktarıyorum:

 

“Bir Öneri: Ali Sami Yen Parkı”

            “Bir hayalim var… Mecidiyeköy’deki stat arsasının bir parka dönüştürülmesi. Böylece, eski dutlukların yok edilmesi sonrasında anormal derecede yoğun yapılaşmaya açılmış olan Şişli-Mecidiyeköy bölgesi nefes alabileceği bir yeşil alana kavuşmuş olur.

            Hattâ bu parka, hemen yanıbaşındaki eski Tekel Likör Fabrikası arsası da eklenmeli. Modern Mimarlığın seçkin örneklerinden biri, ünlü Fransız mimar Robert Mallet-Stevens’in yapıtı olan oradaki eski fabrika binası da korunarak kültürel bir işlevle halkın hizmetine sunulmalı.

            Parkın adının “Ali Sami Yen Parkı” olması da bir değerbilirlik örneği sayılır. 

            Bu hayalin bedeli çok mu ağır? Bence değil. Bu çözüm, genelde İstanbulluların, özelde de o çevrede yaşayanların doğal hakkıdır. Konu bir plan bütünlüğü içinde ele alınsa, bugünün şehircilik bilimi ve anlayışı da böyle bir çözümü zorunlu kılar.

            Gelelim işin öteki yüzüne… Karşı karşıya olduğumuz gerçeklere… Bilindiği gibi, Galatasaray Spor Kulübü, Ali Sami Yen stadı arsası üzerindeki haklarını kamuya devretmiştir. Karşılığında, kulüp için, belli bir süre kullanabileceği bir stat Seyrantepe’de inşa edilmektedir. Bu takas işlemi sonucunda Başbakanlık Toplu Konut İdaresi’ne geçen Mecidiyeköy’deki arsanın, şimdi anılan kuruluşça paraya çevrilmesi gündemdedir. TOKİ, stadın yapımı için gerekli finansmanı buradan sağlarken, bu alışverişten daha da kârlı çıkmak istemektedir.

            Şu anda izlenen yol tümüyle ticari bir anlayışa dayanıyor. İmar planında spor tesislerine ayrılmış arsanın imar durumu TOKİ ayrıcalığıyla değiştirilerek yoğun, yüksek yapılaşmaya olanak sağlanmıştır. 

            35 bin metrekarelik stat arsası için imar izni 2,5 emsal olarak belirlenmiştir. Bu, orada zemin üzerinde 87 bin m2’lik bir inşaat alanı demektir.

Ancak bu rakam aldatıcıdır. Kaç kat olarak yapılacağı bilinmeyen bodrumlar bu hesabın içinde değildir. Bunlarla, 300 bin m2’lik bir inşaat söz konusu olabilir. Ayrıca, yükseklik serbest bırakılmıştır. Arsanın yeni sahibi isterse İstanbul’un en yüksek binasını buraya dikebilir.   

            Görüldüğü gibi, zaten yeterince yüklenmiş olan bölgeye aşırı bir yapılaşma ve yoğunluk getiriliyor. Bütüncül bir planlama anlayışı yerine parsel bazında uygulamalara gidildiğinde, rastlantısal biçimlenmeler şehir için kader oluyor.

            İhalenin, Cumhuriyet tarihinin en büyük arsa satış ihalesi olacağı bizzat yetkililerce belirtiliyor. Basın haberlerine göre, TOKİ Başkanı, ‘Burası İstanbul’un en değerli arsası. İhalede önceliği satışa vereceğiz. İstediğimiz parayı verirlerse hemen satarız, yoksa hasılat paylaşımı yöntemiyle yeniden ihaleye çıkarız’ diyor. Satış bedelinin 1 milyar dolar dolayında olması bekleniyormuş.

            TOKİ Başbakanlığa bağlı bir devlet kuruluşu. Bu nedenle ticari anlayış yerine, sosyal ağırlıklı bir projeye imza atmasını TOKİ’den beklemek İstanbulluların hakkıdır. Başbakanlığın da böyle bir öneriyi destekleyeceğini umarım. Ayrıca, Mecidiyeköy’deki arsadan, böylesine bir kâr elde edilmesi olgusu karşısında, Galatasaray’ın bu alışverişten kayıplı çıktığını rahatça söyleyebiliriz. Kanımca TOKİ de Galatasaray gibi, bir özveride bulunmalı ve Ali Sami Yen Parkı’nı İstanbullulara armağan etme sağgörüsünü göstermeli.”

           

Cumhuriyet’te 20 Şubat günü çıkan yazım böyleydi. Daha sonra hangi gelişmeler oldu?… Gazetelere büyük ilanlar verilerek satış ihalesi duyuruldu. Arsanın muhammen bedelinin 407.025.000 TL olarak belirlendiği ilan edildi. Alan kullanımı, “Ticaret + Turizm ve Rekreasyon” şeklinde olacaktı; inşaat emsali (E)= 2,5 idi. Açık artırma sonucunda en yüksek teklifi veren isteklinin, taşınmazı vadeli almak isterse %20’si peşin, 48 ay vade ile ödeme yapabileceği gibi bir kolaylık da getirilmişti. Satış işlemi %18’lik KDV ödemesinden muaftı.

            İhale 16 Nisan 2010 günü Ankara’da yapıldı. İhaleye iki grup katıldı: Nurol-Aşçıoğlu Ortak Girişimi ve Özyazıcı İnşaat. 407 milyon liralık muhammen bedelle başlayan artırma 416 milyona ulaştığında Özyazıcı İnşaat çekildi ve ihaleyi 416,5 milyon liraya Nurol-Aşçıoğlu Ortak Girişimi almış oldu. Artırma süreci yalnızca 15 dakika sürmüştü.

            Bilindiği gibi Aşçıoğlu İnşaat daha önce, Ali Sami Yen arsasına bitişik Tekel Likör Fabrikası arsasını yine ihale yoluyla 307.500.00 TL bedelle almıştı. Ancak açılan bir dava nedeniyle şu anda, o arsaya ilişkin plan değişikliği üzerinde İstanbul 10. İdare Mahkemesi’nin aldığı yürütmeyi durdurma kararı var. Şimdi aynı alıcının iki arsayı birleştirerek yapılaşmaya gitmesi beklenebilir.

            Cumhuriyet’teki ikinci yazımı şöyle bitirmiştim:

“Vaktiyle Mecidiyeköy’deki eski Otobüs Garajı yerinin parka dönüştürülmesi söz konusuydu. Olmadı… Orası büyük bir alışveriş merkezine dönüştürüldü. Şehircilik ilkelerine göre bu tür alışveriş merkezleri şehir merkezlerinde yer almazmış! Kim dinler? Hedef para olunca akan sular duruyor.

            Gelin, bu kez kent toprağını satıp spekülasyona açma girişiminden vazgeçelim ve İstanbul için doğru olanı yapalım. Parkın adı, isterseniz, “İstanbul 2010 Avrupa Kültür Başkenti ASY Parkı” olsun. Kültür Başkenti’nde yaşama kültürüne verilen değeri ortaya koyması bakımından da “park” çözümü, etkileyici bir örnek oluşturacaktır. TOKİ bu fırsatı kaçırmamalı. Bir ütopya mı bu? Ne dersiniz?”

            Şu anda pek çok düşünür ve yazar, Şişli’de kalmış son yeşil alanın da ranta kurban gitme tehlikesi karşısında tepkili. Üstelik ihale TOKİ’nin beklediği sonucu da vermiş değil. TOKİ 1,5 milyar TL’lik bir gelir bekliyordu; şimdi gelebilecek olan para yalnızca 416,5 milyon TL, yani beklenenin yalnızca yüzde 27’si… Kısacası, dağ fare doğurdu.

            Buradan, TOKİ’ye ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne bir kez daha seslenmek istiyorum: Gelin bu satıştan vazgeçin! Yapılan işlem kamu yararıyla bağdaşmıyor.

            Belediye TOKİ’yi zarara sokmamak üzere o kuruma şehir dışında, konut yapılaşmasına daha elverişli bir arsa verebilir ve Ali Sami Yen arsasını şehrin yararına çağdaş bir parka dönüştürebilir. Bunu beklemek İstanbulluların doğal hakkıdır diye düşünüyorum.

 

Notlar

1.Ali Sami Yen Stadı İhaleye Çıkıyor, Milliyet, 10 Şubat 2010.