Arsa Üretimi ve Hazine Arazileri (Osman Arolat) Kaynak : 01.03.2001 - Eczacıbaşı İntema Çalışma Raporu | Yazdır

Hazine arazilerinin satılması konusunu Doğan Hasol ile konuşmaya başladığımızda gördük ki, ona göre bu girişimin tek amacı eldeki arazilerin bir bölümünü satarak ekonomiye katkıda bulunmak. Hasol’a göre Türkiye’nin hiç vakit kaybetmeden hemen planlama fikrine geri dönmesi lazım. Planlamada altyapıyı kamu götürecek ve özel girişimcilerin insafına bırakılmayan bir yöntem geliştirilerek üç ayaklı bir sistem kurulacak. Bir yanında merkezi yönetim, bir yanında yerel yönetim ve bir diğer yanında girişimcilerin bulunduğu, planlamayı her aşamasında uygulayan bir sistem…

Arsa üretiminin bir plana dayanması lazım. Ama Türkiye uzun yıllardan beri plan fikrini unuttu. Daha önce İmar ve İskân Bakanlığı vardı; şimdi Bayındırlık Bakanlığı var ve işlevlerinin bayındırlıkla sınırlı olduğunu sanıyorlar. Kent içinde arsa üretimi Türkiye’de genellikle düşey doğrultuda yapıldı; belli bölgelerde yoğunluk oranları değiştirildi ve çatılara katlar eklendi. Arsa bu yoldan üretilmiş oldu.

OSA: Bizim şu anki arsa üretimimiz rasyonel mi?

DH: Rasyonel olmasına imkân yok. Çünkü her şeyden önce bunun bir plana dayanması lazım. Ama Türkiye uzun yıllardan beri plan fikrini unuttu. Daha önce İmar ve İskân Bakanlığı vardı; şimdi Bayındırlık Bakanlığı var ve işlevlerinin bayındırlıkla sınırlı olduğunu sanıyorlar. Türkiye’de fiziksel planlama çok sahipsiz kaldı; oysa fiziksel planlamanın sürekli olması gerekiyor.

OSA: Bunun sonucunda da arsa spekülasyon aracı olarak kullanılıyor. Bunu önlemek nasıl mümkün olabilir?

DH: Kentlerde arsa üretemezseniz, mevcut arsaların değerleri aşırı derecede yükseliyor. Bu durumda planlama yapılamıyor ve çok gereksinmemiz olduğu her zaman söylendiği halde konut yapımı da engelleniyor.

OSA: Biz planlamayı yapamazsak, gerçek talebe uygun bir uygulama söz konusu olmayacak?

DH: Plan dışı gelişmelerle bir yere varmak olanağı yok. Bunun için her şeyden önce planın yapılması, daha doğrusu planlı davranılması gerekiyor. Plan yapıp duvara asmak yeterli değil. Bugünkü demokratik düzende bu konuda yerel yönetimlerin fonksiyonu çok önemli hale geldi.

OSA: Kentsel doku içersinde arsa üretmemiz gerekiyor. Bunu sağlarken ucuz ve fonksiyonel arsa üretimini nasıl yapabiliriz? Kamu arazilerinin satışı, devri ile ilişkin kararda böyle bir imkân görüyor musunuz?

DH: Kent içinde arsa üretimi Türkiye’de genellikle düşey doğrultuda yapıldı; belli bölgelerde yoğunluk oranları değiştirildi ve çatılara katlar eklendi. Arsa bu yoldan üretilmiş oldu. Taksim’deki Cumhuriyet Caddesi’ni örnek alacak olursak, önce altı katlı olarak düşünülmüş bulunan bu caddede, sonra yedi, sekiz ve dokuz kata izin verildiğini görürüz. Bu şekilde sözde, arsa üretmiş olduk. Doğru olanı, sağlıklı bir şekilde arsa üretim sistemiydi. Ne yazık ki Türkiye’de yıllardan beri bu kurulamadı.

Bu yasa şimdi bir imar affı olarak çalışacak. Oysa, o yapılar, sağlıklı bir planlamayla, mühendislikle, doğru yerlerde yapılmamıştır. Örneğin son zamanlarda yaşadığımız sel felaketleri ve deprem felaketleri bunların ne kadar tutarsız yerleşmeler ve tutarsız yapılaşmalar olduğunu ortaya koydu. Kötü gelişme orada devam edecek. Merkez yönetim, yerel yönetim ve girişimciler arasında, mutlaka, üç ayaklı, planlamayı her aşamada uygulayan bir sistem kurulması lazım. Bir grup bu yatırımları yapacak. Yatırımları yapmaya, örgütlemeye hazır. Onları bir kenara atamazsınız. Kendi başlarına da bırakamazsınız.

OSA: Bunun için kentin gelişme alanını ve o aksta yapılacak konut miktarını tesbit edip, ondan sonra yola çıkmamız mı gerekiyor?

DH: Aslında bu planlamanın Türkiye çapında olması gerekiyordu. Yıllar önce yapılmış olan bölge çalışma planları da bu anlamda idi. Belli büyük merkezlere, belli işlevler verilmesi söz konusuydu. İş ve işgücünün ülke çapında dağılımı çok önemliydi. Bu hiçbir zaman bir plan düzenine sokulamadı. Aslında burada kamu tarafından bakıldığı zaman, tek amacın, Hazine’nin elden çıkarabileceği ne varsa, onu elden çıkarıp ekonomiye katkı sağlamak olduğu görünüyor. Bunun için yıllardan beri süren düşünceler ve çalışmalar vardı. Örneğin 1989’da Özal’ın bir girişimi vardı. Daha sonra Çiller döneminde, gecekondu sahiplerine oturdukları gecekonduların tapularının dağıtılacağı söylendi, daha sonra Refah-DYP koalisyonu sırasında bu kez, gecekondu arsalarının gecekondu sahiplerine satışı gündeme geldi. Bunların hiçbiri yapılamadı. Yapılması da mümkün değildi; çünkü gecekondularda oturan insanların her zaman gecekonduların sahibi değil kiracıları olması gibi, gecekondu arsalarının imarlı arsalar haline getirilmesi ile ortaya çıkacak yepyeni sorunlar olacaktır.

Bu bakımdan bütün bunlar planlanmadan Hazine arazilerinin bugünkü  şekliyle satılmasında yarar yok. Şimdi yeni çıkarılan yasanın gerekçesinde “Hazine’ye gelir sağlamak ve böylece ekonomiyi düzeltme yolunda biraz destek bulmak… ” deniyor. Amaç bu. Bunun için de gecekondu arsalarıyla, işgaldeki öteki Hazine arsalarının, üzerlerindeki kiracılarına değil, sahiplerine satılması için bir yasa çıkarıldı, Haziran 2001 ‘de. Tabii bu yasa şimdi bir imar affı olarak çalışacak. Oysa, o yapılar, sağlıklı bir planlamayla, mühendislikle, doğru yerlerde yapılmamıştır. Örneğin son zamanlarda yaşadığımız sel felaketleri ve deprem felaketleri bunların ne kadar tutarsız yerleşmeler ve tutarsız yapılaşmalar olduğunu ortaya koydu. Kötü gelişme orada devam edecek.

OSA:
Özellikle KİT’lere ait olup da şimdi kent içinde kalmış bulunan büyük arsalar nasıl değerlendirilmeli ?

DH: Onların park yerleri, okul yerleri olarak daha sonra kullanıma açılması gerekir. Zaten kent içinde fazla arsa yok ve Hazine arsalarından kent içersinde olanların bir kısmı zaten işgal edilmiş durumda. Nitekim iki vakıf üniversitesi olan Sabancı ve Koç üniversitelerine, tahsis edilecek arsa bulunamadığı için şehir dışında orman alanları verildi.

OSA: Bu yeni yasal düzenleme ile ne kadar bir arsa olacağını metrekare ya da değer olarak biliyor mu?

DH: Onu bilemiyorum. Aslında bu iş çok planlı ve programlı yapılmadığı için kamu kuruluşlarının bilgisinin tam olup olmadığı konusunda da bazı kuşkularım var. Satışa çıkarılan bazı yerler biliniyor ama, onun ötesinde bir bilgi yok.

OSA: İç içe geçmiş girift bir model söz konusu. Bu modelde biraz para kazanmak isteyen kamu, elindekileri satmaya çalışıyor. Islah etmek için ne yapmamız gerekir? Sağlıklı adımları atmamız için yapılması gerekenler nelerdir?

DH: Sağlıklı bir yapıya gitmek için önce bir fiziksel planlama modelinin oluşturulması lazım. Doğru geçerli bir fiziksel plan anlayışının oluşturulması lazım. Bunun için de plan anlayışının öne geçmesi gerekiyor. Doğru dürüst planlama ile yeni yerleşme alanları sadece konut alanları açmak da yeterli olmuyor, bunların sosyal, kültürel boyutları da dahil,  altyapısıyla birlikte hazırlanması lazım. Aslında şu anda içinde bulunduğumuz durum, buna biraz daha elverişli. Çünkü eski yap-satçıların yerini başka girişimciler alıyor. Amerika ‘da olduğu gibi “developer”lar devreye giriyor ve arsaya ihtiyaçları var. O şekildeki yerleşmeler, hiç kuşku yok, çok daha sağlıklı olacaktır.

OSA: Yararlı olan bir yapı için biz neler yapmalıyız ki, daha çağdaş bir kentleşmeyi sağlayabilelim?

DH: Planlamayla. Bunun için hazır reçeteler de yok. Planlama bir süreçtir ve sürekli olmalıdır. Bir plan yapıp 40 yıl bu planı uygulamak mümkün değildir; ancak, ana kararların başlangıçta alınması gerekir. Bütün bunlar düşünülecek, planlanacak, gerçekleştirilecek. Bunu yalnızca özel girişimcilerin insafına ya da onların düşüncelerine terketme olanağı yok. Oraya altyapıyı kamu götürecektir. Merkezi yönetim, yerel yönetim ve girişimciler arasında, mutlaka, üç ayaklı, planlamayı her aşamada uygulayan bir sistem kurulması lazım. Bir grup bu yatırımları yapacak. Yatırımları yapmaya, örgütlemeye hazır. Onları bir kenara atamazsınız. Kendi başlarına da bırakamazsınız.

OSA: Biz planlı bir model koymak istesek nasıl davranmalıyız?

DH: Şimdi bakın… Ankara’da yapılan Portakal Çiçeği vadisindeki gibi bir model uygulayabiliriz. Bu model, gecekondu sahiplerini ortak etmek yoluyla o alanları temizlemek, daha çağdaş bir yapılaşma ile gecekondu bölgelerini ıslah etmek biçiminde özetlenebilir. Çok daha kolay ve çok daha ekonomik bir yol. Yoksa, bugünkü gecekondu mahallelerini kendi içlerinde ihya etmek o kadar kolay değil.

Prof. Dr. İlhan Tekeli Türkiye Bilimler Akademisi Üyesi, ODTÜ Şehir ve Bölge Planlama Bölümü Öğretim Üyesi, şehir ve bölge plancısı

Doğan Hasol Yapı Endüstri Merkezi kurucusu ve Yönetim Kurulu Başkanı, mimar

Osman Saffet Arolat (Editör) Dünya Gazetesi Genel Yönetmeni