« »
Konut Kesimi Neden Çıkmazda? Kaynak : 01.09.1982 - Eczacıbaşı-Haberler | Yazdır

Konut gereksinmesi Türkiye’nin en önemli sorunlarından biri olmak niteliğini korurken, yüzde ikinin üstündeki yıllık nüfus artışı ve bu oranın yaklaşık iki katı düzeyindeki kentleşme, özellikle kentlerdeki konut açığının da giderek büyümesine neden olmaktadır.

Yıllardan beri üretilen konut sayısı, gereksinmenin çok altında kaldığı için açık daha da artmakta; kiralar ise dayanılmaz duruma gelmekte; insanlar gecekondularda ya da sağlığa elverişli olmayan koşullar altında yaşamaktadır. Sorunun hem ekonomik, hem de toplumsal boyutlu oluşu, önemini bir kat daha artırmaktadır.

İçinde bulunduğumuz durum, konut sorununa 1960’lardan başlayarak Anayasa’da ve kalkınma planlarında ağırlıklı bir biçimde yer verilmesine karşın, yirmi yıllık bir sürede varılan sonucun, genellikle başarısız olduğunu ortaya koyuyor.

Plan’lar ne dedi, ne oldu?

1. Beş Yıllık Plan, konut sorununa, genel ekonomik ve sosyal kalkınma açısından yaklaşmış, konut gereksinmesi ve ekonomik olanaklar arasında uygun bir denge kurmayı amaçlamıştır. Bu plan döneminde konut yatırımları, toplam yatırımların yüzde 20’si, ulusal gelirin ise yüzde 3.6’sı kadardır.

Planda, yatırım hacmi artırılmaksızın geniş halk yığınlarının gereksinmelerinin öne alınması ilkesi benimsenmiştir. Bu nedenle, planın konut kesimine yön verecek ana ilkelerinden biri, halk konutu tiplerinin tanımlanması; her türlü vergi ve kredi kolaylıklarından, öncelikle bu tiplere uyan konutların yararlandırılması biçiminde belirlenmiştir. Plan, amacın gerçekleşmesi için lüks konutların ek vergilerle vergilendirilmesini de önermiştir.

II. Beş Yıllık Kalkınma Planı, konut yatırımlarının toplam yatırımlar içindeki oranın yüzde 17.9 olmasını öngörmüştür ki, bu oran 1. Plan dönemine göre yüzde 2.1 daha azdır. Plan, yatırım oranını artırmadan, yurt koşullarına uygun ekonomik standartlarda yine halk konutu yapımı yoluyla en çok sayıda konut birimi üretilmesini amaçlamıştır. II. Plan’a göre devlet, konut piyasasına yatırımcı olarak değil, düzenleyici olarak girecekti. Düzenleyicilikten anlaşılan, konut kredisi ile finansman sağlamak ve kendi evini yapanları desteklemektir.

III. Beş Yıllık Kalkınma Planı, daha önceki planlardan daha açık biçimde sosyal konut standardında olan toplu konutların desteklenmesine yer vermiştir. Bu amaçla, sosyal konut standartlarının saptanması, konut kooperatifçiliğinin ve özel girişimcilerin desteklenmesi öngörülmüştür.

Kent yerleşme planlarında yer alan yerleşim alanlarının belirlenmesinde toplu konutlar için yer ayrılması da planın ilkeleri arasındadır.

Ancak, yaklaşık yirmi yıllık planlı dönemde, plan ilkeleri bir öneriler dizisi olmaktan öteye gidememiş, kent planları zamanında ve doğru olarak yapılmamış; arsa spekülasyonu büyük boyutlara ulaşmış, altyapı yetersizliği ve çevre düzensizliği konut kesimini tam bir kargaşanın içine itmiştir.

Kalkınma planlarında harcanması öngörülen kaynaklar sonuna kadar kullanıldığı halde, yapılması gereken sayıda ve nitelikte konut elde edilememiş; buna karşılık kentler sağlıksız ve çarpık bir biçimde gelişmiştir. Türkiye’nin toplam yatırımlarının yüzde 20’sine yakın bir bölümü her yıl konut alanına harcanmışsa da, sayıca öngörülen hedefin sürekli olarak çok altında kalınmıştır.

Bu durum, konut alanında ekonomik üretimin gerçekleşmediğini ve büyük bir savurganlığın var olduğunu gösterir.

Yapsat’çı düzen neden doğdu?

İlk üç plan döneminde konut üretiminin yaklaşık yüzde 10’u kamu kesimince, yüzde 90’ı özel kesimce gerçekleştirilmiştir. Özel kesimi, toplu konut kuruluşları, kısa sürede ticari kâr amaçlayan yapıp satıcılar ve konut kooperatifleri oluşturmuştur.

Kooperatifler genellikle amatör yöneticiler ve kendi çıkarlarına dönük çalışan bazı profesyonel kooperatifçiler elinde amaca ulaşamamışlardır. Yasalar ve izlenen politikalar toplu konut yapımına yönelebilecek ciddi kuruluşların aleyhine işlerken, dar kapsamlı yap-sat düzeni kendisine, dilediği yönde çıkış yolları bulabilmiştir.

Gelir ve Kurumlar Vergisi, Emlâk Alım Vergisi, zorunlu büyük altyapı yatırımları toplu konut kuruluşlarının karşısına sürekli olarak bir haksız rekabet aracı gibi dikilmiştir.

Ciddi kuruluşlar ve alıcıları, gerçek satış değeri üstünden vergi öderlerken, yapsatçılar satış değerini istediklerince beyan ederek diledikleri vergiyi ödemişlerdir. Alıcının da işine gelen bu durum, hem Hazine’nin, hem ciddi konut kuruluşlarının aleyhine yıllar boyu sürüp gitmiştir. Durum bugün de değişmemiştir.

Toplu Konutçu’nun itildiği çıkmaz

Konut’un özellikle beş on yıl gibi uzun süreli taksitle satılan bir mal olması, buna karşılık beş on yıl sonra alınacak paralara ilişkin Gelir Vergisi’nin hemen ödenmesi, toplu konut üreticisinin başka bir çıkmazı olmuştur.

Bu dönem sonunda, toplu konut yapımı için kurulmuş olan şirketlerden pek çoğu ya arsa ticaretine yönelmişler ya da çalışmalarına son vermek zorunda kalmışlardır.

Korunmasızlıktan dolayı kendilerini geliştiremeyen bu şirketler, doğal olarak teknolojilerini de etkinleştirememişler ve yıllık konut üretimi hiçbirinde 250 birimlik bir sınırı aşamamıştır.

Böylece, taşlaşma, bir yığın kaçak inşaat ve gecekondu’yla 1980’lere gelinmiştir.

Yılda 180 bin konut açığı var

Bugün yılda en az 300 bin yeni konuta gereksinme vardır. Üretimin 120 bin dolayında olduğu gözönüne alınırsa, yıllık açık 180 bin birim konuttur. Büyüyen konut açığı, kaçak inşaat, gecekondu ya da daha sıkışık oturma yollarıyla karşılanmaktadır.

Son dönemde izlenen yüksek faiz’e dayalı para politikaları nedeniyle halkın konuta yatırım yapma eğilimi de azalarak hemen hemen durma noktasına gelmiştir. Daha önceki yıllarda halkın birikimlerinin ağırlığı ile, toplam yatırımların çoğu kez yüzde 20’sini aşan konut yatırımları oranı, son yıllarda giderek azalmıştır. Bu durum da konut yatırımlarında ve inşaat kesiminde önemli bir duraklamaya yol açmıştır.

Bu darboğaz içinde Toplu Konut Yasası, planlı kalkınma döneminde bile plansız gidişten kendisini kurtaramayan konut kesimine “devletçe uzatılan el” olarak görünmektedir. Ancak hâlâ işlerlik kazanamayan Toplu Konut Yasası’nın her şeyi bir anda düzeltecek sihirli bir değnek olması beklenemeyeceği gibi, getireceği yararların da 1983 yılından önce devreye girmesi düşünülemez.

Önümüzdeki dönem içinde konut kesiminin eski dağınık yapısından kurtarılması ve akılcı, bilimsel ilkelerle yeniden örgütlenmesi zorunludur. Yasanın başarısı da buna bağlıdır.

Önce yeni bir örgütleniş gerek

Amaç, “ayrılan para ile en kısa sürede, en çok sayıda sağlık konut birimini yapmak” biçiminde tanımlanabilir. Görülüyor ki, sorun yalnızca parasal değildir.

Sorun, tümüyle bir örgütleniş sorunudur. Parasal kaynak, arsa, altyapı, planlama, yapım teknolojisi ve yönetimsel işlemler, bu örgütlenişin bütünleyici parçalarıdırlar.

Yıllık 300 bin konut için gerekli parasal kaynaklar sağlansa bile söz konusu örgütlenmeler kurulmaksızın bir yıllık süre içinde bu konutlar gerçekleştirilemeyecektir. Dolayısıyla, Toplu Konut Yasası’nın sağlayacağı kaynakların kullanılabilmesi için, şimdiden, çok iyi bir dizi örgütlenişin düzenlenmesi gerekecektir.

Örgütlenişte yer alan parçalardan birinin aksamasının bile bu çalışmaların tümünün aksamasına yol açacağı kuşkusuzdur.

Ya teknoloji?

Bugün Türkiye’de var olan bireysel yapım’a göre düzenlenmiş ve çok gelişmiş bir yapı malzemesi endüstrisine karşılık, yapım alanında geleneksel teknikler egemendir. Tümüyle bireysel yapıma yönelik geleneksel yöntemler ile yılda 300.000 konut üretmek olanağı yoktur.

Türkiye yeni teknoloji alanında çok geç kalmıştır. Bütün Avrupa ülkeleri İkinci Dünya Savaşı’nın getirdiği büyük konut açığını, yapıma hız kazandıran sanayileşmiş yeni yöntemler uygulayarak giderirlerken; aynı yöntemler, duyulan büyük gereksinmeye karşın Türkiye konut pazarına hâlâ girememiştir.

Ciddi bir konut programı için, standartlaşma ve endüstrileşme’nin yapı alanına da girmesi ve en kısa sürede geleneksel yöntemlerin yerini alması zorunludur.

Öte yandan, bireysel yapıma göre üretim yapan yapı malzemesi kesiminin de, toplu yapıma ve teknolojiye ayak uyduracak yönde kendisini yeniden düzenlemesi gerekecektir.